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Immobilien –

Lexikon

Begriffe aus dem Immobilienbereich – kurz und knapp von Ihrem Immobilienmakler aus Aachen erklärt

Mit unserem Immobilien-Lexikon möchten wir Ihnen spezielle Begriffe aus der Immobilienwelt mit kurzen und knappen Erklärungen näher bringen. Haben Sie spezielle Fragen? Rufen Sie uns an oder schreiben uns mit dem unten stehenden Kontaktformular.

Soll ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt werden, so bedarf es einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Voraussetzung hierfür ist die räumliche Trennung der neu geschaffenen Teileigentumseinheiten.

Die Abschreibung ist der Betrag, um den der Buchwert eines Vermögensgegenstands im Laufe seiner Nutzungsdauer gemindert wird. Das kann z.B. eine Immobilie sein, die über ihre Nutzungsdauer an Wert verliert. Dieser Verlust wird buchhalterisch als Abschreibung erfasst und geht mit in die Gewinn- und Verlustrechnung ein. Abschreibungsdauern werden aus den sogenannten AfA-Tabellen entnommen.

Für den Bauantrag wird ein amtlicher Lageplan benötigt. Dieser enthält Schriftstücke und Zeichnungen, aus denen sich der Bauherr, das zu bebauende Grundstück, Nachbargrundstücke und etwaige Baulasten ergeben.

Unter Amortisation versteht man die Rückzahlungen auf einen Darlehensvertrag. Darin nicht enthalten sind die  Zinszahlungen. Ein anderes Wort für Amortisation ist Tilgung. Oft wird der Begriff Amortisation auch im Zusammenhang mit einer Investition verwendet. Hier bezeichnet der Amortisationszeitpunkt den Zeitpunkt, an dem sich die getätigte Investition rentiert hat.

Die Annuität bezeichnet die zusammen addierten Zins- und Tilgungszahlungen innerhalb eines Jahres.

Die sogenannte Annuität, also die jährliche Zahlung an den Darlehensgeber, setzt sich zusammen aus den Tilgungsleistungen und den fälligen Zinsen. Bei einem Annuitätendarlehen ist der Zahlbetrag über die gesamte Zeit gleich. Da die Höhe der Zinszahlungen immer anhand der Restschuld berechnet wird, sinken die Zinszahlungen, während die Tilgungsleistungen steigen.

Soll eine Immobilie verkauft werden, wird der Anspruch auf Eigentumsübertragung des Käufers grundbuchrechtlich abgesichert. Der beurkundende Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt. Mit dem Eingang des Antrags beim Grundbuchamt ist der Käufer vor wirksamen späteren Veräußerungen des Verkäufers gesichert.

Mit Aufteilung ist die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen gemeint. Diese neu geschaffenen Teileigentumseinheiten können dann einzeln veräußert werden.

Die Provision ist ein prozentualer Anteil des Verkaufspreises, der an den Makler gezahlt wird. Im Falle der Außenprovision zahlt der Käufer die fällige Provision. Das Modell der reinen Außenprovision ist seit dem 23.12.2020 nicht mehr zulässig, wenn der Makler für beide Parteien tätig wird.

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das kommerziell Grundstücke kauft, auf diesen Immobilien errichtet, um diese dann im bebauten, schlüsselfertigen Zustand zu übereignen.

Der Bebauungsplan regelt die zulässige Bebauung im räumlichen Geltungsbereich des Plangebietes. Dazu gehört z.B. die Art der Bebauung, die Anzahl der Geschosse, die maximal bebaubare Fläche, die Form des Daches oder auch die Gestaltung der Fassade.

Der Beleihungswert einer Immobilie wird von der finanzierenden Bank zur Entscheidung über Art und Umfang einer Darlehensgewährung herangezogen. Der Beleihungswert ist nicht zu verwechseln mit dem Kaufpreis. Denn dieser liegt höher, da die Bank bei der Errechnung des Beleihungswertes einen Sicherheitsabschlag für den Fall der Zwangsversteigerung einkalkuliert.

Meist benötigt der Käufer ein Darlehen, um den Kaufpreis zahlen zu können. Banken/Versicherungen verlangen insofern, dass der Käufer eine Sicherheit leistet. Deswegen bevollmächtigt der Eigentümer der Immobilie durch eine Belastungsvollmacht im Kaufvertrag den Käufer, das Grundstück mit einem Grundpfandrecht zu belasten, um so der Bank im Vorfeld eine Sicherheit zu bieten.

Die Beleihungsgrenze gibt die Summe an, bis zu der die Bank bereit ist, die Finanzierung zu übernehmen. Diese wird aus dem Beleihungswert der Immobilie errechnet.

Der Beirat ist ein Organ der Eigentümerversammlung, vertritt deren Interessen und setzt sich aus gewählten Sondereigentümern zusammen.

Wird ein Darlehen nicht zum vereinbarten Zeitpunkt vom Darlehensnehmer abgerufen, sondern ganz / teilweise verspätet in Anspruch genommen, fallen meistens sogenannte “Bereitstellungszinsen” an.

Das Bieterverfahren stellt eine besondere Art der Vermarktung eine Immobilie dar. Verschiedene Kaufinteressenten geben nach einer Besichtigung ihre Gebote ab. Ähnlich einer Versteigerung können sich die Bietenden durch Erhöhung ihrer Angebote überbieten. Der Eigentümer erteilt den Zuschlag, zumeist an den Höchstbietenden.

Der Bodenrichtwert wird unter anderem bei der Bewertung von Grundstücken herangezogen. Dieser gibt den Wert eines m² Boden in einer räumlich abgegrenzten Bodenrichtwertzone an. Faktoren, die den Bodenrichtwert beeinflussen, sind z.B. die Lage, Bebauungsvorschriften oder auch der Erschließungsgrad des Grundstücks. Der Bodenrichtwert wird regelmäßig von den Gutachterausschüssen veröffentlicht.

Ein Carport ist ein überdachter PKW-Stellplatz. Im öffentlichen Baurecht wird ein Carport wie eine Garage behandelt. Ob ein Carport gebaut werden darf, hängt von verschiedenen Vorschriften ab. In einigen Bundesländern ist für den Bau eines Carports eine Baugenehmigung einzuholen.

Der Cashflow ist eine betriebswirtschaftliche Größe. Für die Ermittlung des Cashflow werden Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Der resultierende Saldo ist der erzielte Cashflow. Der Cashflow wird immer für einen bestimmten Zeitraum, meist für ein gesamtes Jahr, bestimmt.

Mit Courtage wird die erfolgsabhängige Vergütung des Maklers bezeichnet.

Jedes Bundesland hat seine eigenen Denkmalschutzgesetze, die regeln, wann ein Gebäude als Denkmal gilt. Es muss vor allem ein öffentliches Interesse daran bestehen, ein gesamtes oder Teile eines Gebäudes zum Denkmal zu ernennen. Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie verpflichtet sich beispielsweise zur Erhaltung und Instandhaltung. Veränderungen und Sanierungen am Denkmal bedürfen der Genehmigung der zuständigen Behörde. Für den Eigentümer können sich steuerliche Vorteile ergeben.

Ein Disagio bei Immobilienkrediten ist ein Abschlag von der Finanzierungssumme, der zu Beginn der Laufzeit des Kredites fällig wird. Ein vereinbartes Disagio wird meist direkt vom Auszahlungsbetrag an den Kreditnehmer abgezogen. Andere Begriffe für Disagio sind Abgeld oder Damnum.

Wer einen Kredit für eine Immobilie bei einer Bank aufnimmt, zahlt für diesen Zinsen. Dabei wird zwischen verschiedenen Zinssätzen unterschieden. Der Effektivzins beinhaltet neben dem Sollzins einige weitere Kosten, die auf den Kreditnehmer zukommen. Darunter fallen unter anderem Provisionskosten für die Vermittlung der Baufinanzierung, Verwaltungskosten oder auch Kosten für Versicherungen oder Wertermittlungsgutachten, die Voraussetzung für die Aufnahme des Kredites sind.

Ein Mal im Jahr muss eine Eigentümerversammlung stattfinden. In dieser werden Beschlüsse, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, z.B. zu bevorstehenden Renovierungsarbeiten durch die WEG-Verwaltung gefasst.

Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere Wohnung innerhalb eines Einfamilienhauses mit eigenem Eingangsbereich.

Damit ein Grundstück bebaut werden darf, muss dieses nach BauGB erschlossen sein. Dabei wird unterschieden zwischen öffentlicher und privater Erschließung. Die öffentliche Erschließung endet, wo die private beginnt: an der Grundstücksgrenze. Zur öffentlichen Erschließung gehören neben der verkehrsmäßigen Erschließung z.B. auch die Anbindung an Wasser und Abwasser, Strom, Gas, Internet und Telefon.

Die Kosten für die Erschließung eines Grundstückes können z.T. stark variieren. Liegt ein Grundstück beispielsweise weit abgelegen, müssen für die Erschließung Straßen gebaut und sämtliche Leitungen gelegt werden. Seitens der Kommune wird der Grundstücksbesitzer an Kosten der Erschließung des Grundstückes mit herangezogen. Diese Erschließungskosten können erheblich sein und sind bei der kostenkalkulation unbedingt zu berücksichtigen

Mit Hilfe des Kaufpreisfaktors ist es möglich, einzuschätzen, ob die Mieteinnahmen einer Immobilie in einem wirtschaftlich guten Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie stehen. Dazu wird der Kaufpreis durch die Jahreseinkünfte der Mieten (netto) dividiert.

Ein Fälligkeitsdarlehen ist ein Darlehen, das erst am Ende der Laufzeit zurückgezahlt wird. In der Baufinanzierung wird heute selten auf ein Fälligkeitsdarlehen gesetzt, da dieses einige Nachteile mit sich bringt. Es muss, z. B. über eine Lebensversicherung genug Geld angespart werden, um das Darlehen zum Schluss vollständig tilgen zu können. Wer eine Immobilie erwerben möchte, setzt meist auf ein Annuitätendarlehen.

Vor Beginn der Laufzeit des Darlehens wird ein fester Zinssatz für eine bestimmte Dauer festgelegt. Dieser kann im Nachhinein nicht geändert werden. Das hat für den Kreditnehmer den großen Vorteil der besseren Planbarkeit. Ein Nachteil jedoch ist, dass das Darlehen nicht vor Ende der Laufzeit kostenfrei abgelöst werden kann. Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Die Flurkarte – auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte – bildet alle Grundstücke innerhalb eines Gebietes in einem bestimmten Maßstab ab. Die Flurkarte ist Teil des Liegenschaftskatasters und damit von großer Bedeutung für die Sicherung/Abgrenzung von Eigentum an Grund und Boden. Mittlerweile werden alle Flurkarten in Deutschland von der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) abgebildet.

Beim Grundbuchamt wird die kleinste vermessungstechnische Einheit als „Flur“ bezeichnet. Jedes Grundstück, das in sich abgeschlossen ist, ist ein Flurstück. Beim Katasteramt wird für jede Flur eine Flurkarte geführt. Als Gemarkung werden in einem Gebiet zusammenhängende Fluren bezeichnet. Ein Grundstück kann aus einer oder auch mehrere Fluren bestehen.

Unter Fremdkapital fällt das Kapital, welches nicht den Eigentümern selbst gehört, sondern den Gläubigern. Im Falle eines aufgenommenen Darlehens wäre der Gläubiger die Bank, die das Fremdkapital zur Verfügung gestellt hat.

Als Gemarkung werden im Liegenschaftskataster und im Grundbuch größere Flächen bezeichnet. Der Begriff Gemarkung dient also als Flächenmaß. Eine Gemarkung ist aufgeteilt in mehrere Flure und diese wiederum in mehrere Flurstücke. Oft entspricht eine Gemarkung einem bestimmten Stadtteil oder einer Gemeinde. Diese Gemarkung wird meist auch nach dem Stadtteil bzw. der Gemeinde benannt.

Als Gemeinschaftseigentum werden die Flächen in Wohneigentumsanlagen bezeichnet, die nicht im Sondereigentum einzelner Eigentümer stehen. Dazu zählen beispielsweise Hausflure, Gemeinschaftsgärten oder Dachflächen. Im Falle z.B. einer Renovierung des Daches trägt die WEG-Gemeinschaft diese Kosten. Diese werden auf die Wohnungseigentümer nach den Miteigentumsanteilen umgelegt.

Gerichtskosten werden beim Kauf einer Immobilie fällig. Diese entstehen z.B. durch die Eintragungen ins Grundbuch. Die Gerichtskosten betragen etwa 0,5% des Kaufpreises.

Das Grundbuch ist ein amtliches Register und gibt einen vollständigen Überblick über die auf dem Grundstück lastenden Rechte und Pflichten. Diese Belastungen sind z.B. Grundschuldsicherheiten für die Bank.

Eine Grunddienstbarkeit bezeichnet eine Vereinbarung zwischen Eigentümern von zwei benachbarten Grundstücken, die einem der Eigentümer Rechte am benachbarten Grundstück einräumt. Dies kann unter anderem dann notwendig werden, wenn das sogenannte herrschende Grundstück nur über das angrenzende dienende Grundstück erreichbar ist. In diesem Fall regelt die Grunddienstbarkeit z.B. die Ausübung von Wegerechten am dienenden Grundstück. Grunddienstbarkeiten sind wertbeeinflussend und deshalb bei der Kaufentscheidung zu berücksichtigen.

Die Grunderwerbsteuer erhebt der Staat beim Kauf einer Immobilie. Diese fällt einmalig an und errechnet sich aus einem Prozentsatz des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer sollte nicht verwechselt werden mit der Grundsteuer, die jährlich gezahlt und auf die Mieter umlegbar ist. Die Grunderwerbsteuer beläuft sich derzeit in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.

Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und ist die Sicherheit für die Bank, welche ein Darlehen für die Immobilie vergeben hat. Falls der Darlehensnehmer nicht in der Lage ist, das Darlehen zurückzuzahlen, berechtigt die Grundschuld die Bank, ein Zwangsversteigerungsverfahren zu beantragen, um sich aus dem Erlös zu befriedigen.

Die Grundschuldbestellung wird durch einen Notar beurkundet und beinhaltet die Zustimmung des Grundstückseigentümers, das Grundstück mit einer Grundschuld im Grundbuch zu belasten. Der Notar beantragt für den Eigentümer die Eintragung im Grundbuch bei dem Grundbuchamt.

Das Hammerschlags- und Leiterrecht regelt, dass beispielsweise bei Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten am eigenen Haus das Grundstück des Nachbarn betreten, Leitern/Gerüste aufgestellt werden dürfen etc. Das Hammerschlags- und Leiterrecht ist in den Nachbarschaftsgesetzen des jeweiligen Bundeslandes zu finden.

Das Hausgeld ist eine Vorauszahlung, die ein (Sonder-) Eigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu entrichten hat, um beispielsweise Instandhaltungskosten am Gemeinschaftseigentum decken zu können. Unter anderem enthält das Hausgeld die Betriebskosten, welche gemäß §1 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Das Hausgeld wird nach Miteigentumsanteilen oder anhand eines in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssels ermittelt.

Der Begriff Hypothek stammt aus dem Altgriechischen und bedeutet “Unterpfand”. Die Hypothek dient hauptsächlich als Sicherung einer Forderung, z.B. eines Darlehens bei der Bank. In der heutigen Praxis wird zur Sicherung von Darlehen für den Immobilienkauf jedoch meist die Grundschuld bevorzugt.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist rechtliche Grundlage für die Wertermittlung von Immobilien. In der ImmoWertV werden die diversen Verfahren zur Wertermittlung definiert.

Die Instandhaltungsrücklage wird durch die monatlichen Hausgeldzahlungen der einzelnen Eigentümer gebildet. Sie dient dazu, notwendige Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchzuführen und so den Wert der Immobilie erhalten zu können.

Der Begriff Immobilienrente fasst die beiden Formen Leib- und Zeitrente zusammen. Bei beiden Verrentungen geht es darum, dass durch den Eigentümer der Immobilie eine Grundbuchsicherheit zugunsten einer dritten Person oder auch z.B. der Bank eingetragen wird. Gleichzeitig aber auch ein Wohnrecht vereinbart wird. So lässt sich beispielsweise die monatliche Rente aufstocken. Der Unterschied zwischen Leib- und Zeitrente liegt darin, dass bei der Leibrente sowohl die Rente als auch das Wohnrecht lebenslang greifen, wohingegen beides bei der Zeitrente zeitlich begrenzt ist.

Die Jahresabrechnung fasst alle von der WEG getätigten Aufwendungen und Ausgaben innerhalb eines Jahres zusammen und rechnet diese gegen Erträge und Einnahmen. Es ergibt sich ein Saldo, der entsprechend positiv oder negativ ausfallen kann. Anhand der Jahresabrechung, die im Wohnungseigentumsgesetz einfach als Abrechnung bezeichnet wird, errechnen sich die Lasten, die der einzelne Wohnungseigentümer für das vergangene Jahr zu tragen hat.

Das Katasteramt ist eine kommunale Behörde, die das Liegenschaftskataster führt. Im Liegenschaftskataster werden sämtliche Grundstücke und Immobilien innerhalb der zuständigen Region eingetragen und genauer beschrieben. Dazu zählen z.B. die Lage, Größe und geometrische Form des Grundstückes. Darüber hinaus enthält es Angaben zum Eigentümer und zur Nutzung des Grundstückes. Das Katasteramt wird auch oft als Vermessungsamt bezeichnet.

Die Kaufnebenkosten fallen beim Erwerb einer Immobilie für den Käufer an. Diese umfassen: Grunderwerbsteuer, Notargebühren für den Ankauf und die Abwicklung, Notargebühren für die Grundschuldbestellung sowie Eintragungskosten bei Ämtern. Hinzu kommt ggf. eine Maklercourtage.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet eine Vielzahl an Förderungen für den Erwerb, den Neubau wie auch für Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen von Immobilien. Neben Krediten zu guten Konditionen bietet die KfW auch Förderprogramme, die beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen an öffentlichen und privaten Gebäuden unterstützen. Einige Zuschüsse müssen nicht zurückgezahlt werden.

Die Kostenmiete definiert die Miethöhe, mit der der Eigentümer die Kosten für die Immobilie decken kann. Diese Kostenmieten werden jährlich berechnet und bestimmen die Miethöhe in Immobilien, die der sozialen Wohnungsbindung unterlegen. Der Eigentümer der Immobilie bekommt im Gegenzug einen Niedrigzinskredit vom Staat. Er verpflichtet sich aber dann dazu, die vorgegebenen Kostenmieten anzuwenden.

Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem Grundstücke marktüblich verzinst werden. Dieser wird von den zuständigen Gutachterausschüssen in regelmäßigen Abständen veröffentlicht. Er ist ein Durchschnittswert aller ermittelten Liegenschaftszinssätze von verkauften Immobilien innerhalb einer bestimmten Region. Der Liegenschaftszinssatz wird von Gutachtern für die Erstellung von Gutachten verwendet.

Die Anschaffung-/Herstellungskosten von Vermögensgütern, z.B. einer (vermieteten) Immobilie, werden steuerlich durch Abschreibungen im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) gefördert. Wird eine Immobilie beispielsweise über 40 Jahre abgeschrieben, werden bei der linearen Abschreibung die Anschaffungskosten durch die Abschreibungsdauer von 40 Jahren geteilt. So errechnet sich der jährliche steuerlich absetzbare Abschreibungsbetrag.

Die Löschungsbewilligung wird von einem grundbuchrechtlich abgesicherten Gläubiger ausgestellt, sobald der Kredit vollständig abbezahlt ist. Der Notar beantragt mit dieser die Löschung der Grundschuld / Hypothek im Grundbuch.

Eine Maisonettewohnung ist eine Wohnung, die sich über mehrere Etagen erstreckt.

Ein Makler vermittelt den Abschluss von Verträgen im Immobilienbereich, insbesondere Kauf-, Miet- und Pachtverträge.

Der Begriff “Mansarde” ist zurückzuführen auf eine bestimmte Dachform, die es im 18. Jahrhundert ermöglichte, auch das Dach als Wohnraum zu nutzen. Damals wurde der neu geschaffene Wohnraum oft von Bediensteten der Hauseigentümer bewohnt. Später, als der Bedarf nach Wohnraum wuchs, war die Mansardenwohnung beliebt bei einkommensschwachen Studierenden oder Künstlern. Heute wird eine Mansardenwohnung aber längst nicht mehr mit Armut assoziiert. Im Gegenteil: gerade bei jüngeren Menschen erfreut sich eine ausgebaute Dachgeschosswohnung mit Balkon oder Terrasse zunehmender Beliebtheit.

Die Miete wurde früher auch Mietzins genannt und wird vom Mieter an den Eigentümer für die Überlassung von Räumlichkeiten gezahlt.

Die Mietpreisbremse ist eine Regelung der Regierung, die zum 01.06.2015 erlassen wurde. Die Mietpreisbremse stellt sicher, dass bei der Neuvermietung von Immobilien die maßgeblichen ortsüblichen Vergleichsmieten nicht zulasten der Mieter erheblich überschritten werden.

Die Miteigentumsanteile sind prozentuale Anteile vom Gemeinschaftseigentum. Nach diesen Anteilen werden, z.B. die von jedem einzelnen Eigentümer zu tragenden Kosten betreffend, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum festgelegt.

Unter Modernisierung versteht das BGB bestimmte Maßnahmen, die den Wert eines Wohnhauses nachhaltig erhöhen oder zum Einsparen von Energie beitragen. Eine Modernisierung von Gemeinschaftseigentum kann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durch eine Dreiviertelmehrheit beschlossen werden.

Nachdem der Eigentümer einer Immobilie, die durch den Staat im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus finanziert wurde, den Kredit abbezahlt hat, beginnt die Nachbindungsfrist von 10 Jahren, in der der Eigentümer weiterhin an die Kostenmiete gebunden ist.

Wird einer Person der Nießbrauch an einer Immobilie eingeräumt, wird ihr das Recht der Nutzung, der sogenannten “Fruchtziehung” gewährt. Diese Person ist zwar nicht Eigentümer der Immobilie, kann sie aber durch das Nießbrauchrecht selbst bewohnen, vermieten oder bewirtschaften. In der Praxis kommt das Nießbrauchrecht oft dann zum Einsatz, wenn z.B. Eigentümer die Immobilie zu Lebzeiten vererben oder verschenken, aber weiterhin über ihre Nutzung entscheiden wollen. Ein Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen.

Ein Notar ist ein Jurist, der in Grundstücksangelegenheiten Beurkundungen / Beglaubigungen betreffend der Übertragung und der Belastung von Immobilien vornimmt. Immobiliengeschäfte dürfen in Deutschland ausschließlich durch einen Notar abgewickelt werden.

Immobilienkaufverträge bedürfen zu ihrer formalen Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Während der Vertrag vom Notar vorgelesen wird, dürfen beide Seiten Fragen stellen. Zum Schluss wird der Vertrag von beiden Seiten im Beisein des Notars unterschrieben.

Die Offenbarungspflicht wird im Gesetz meist Aufklärungspflicht genannt. Diese verpflichtet einen Verkäufer dazu, Mängel, die ihm bekannt sind und ein Kaufinteressent nicht ohne Weiteres erkennen kann, zu offenbaren. Im Gegensatz dazu müssen offensichtliche Mängel, die zu erkennen sind, nicht explizit offenbart werden. Ist der Kaufinteressent nicht in der Lage, solche offensichtlichen Mängel selbst zu erkennen, sollte sich dieser von einer verständigen Person bei der Besichtigung begleiten lassen.

Ein Optionsvertrag wird in der Praxis dann geschlossen, wenn z.B. der Eigentümer eines Grundstückes sichergehen möchte, dass der Kaufinteressent auch wirklich kaufen wird bzw. der Interessent die Immobilie vor einem Verkauf an Dritte für sich sichern will. Allerdings ist nach §311b BGB jede Vereinbarung, die nicht notariell beurkundet wird, nichtig. Zwar könnten bei Nichteinhaltung Schadensersatzansprüche gestellt werden, die allerdings in der Praxis eher schwierig durchzusetzen sind. Damit ist der Optionsvertrag vor allem ein psychologisches Instrument in der Vermarktung und begründet keine Verpflichtung beider Pateien.

Unter Pacht versteht man die entgeltliche Gebrauchsüberlassung eines Pachtgegenstandes, z.B. eines Grundstück oder einer Immobilie. Der Verpächter gewährt dem Pächter das Recht, den Pachtgegenstand zu Nutzen und auch zu bewirtschaften. Das bedeutet, dass der Pächter beispielsweise auf dem Grundstück, z.B. durch Anbau von Pflanzen Erträge erzielen und diese auch für sich behalten darf. Dies wird auch “Fruchtziehung” genannt. Der Unterschied zur Miete liegt vor allem darin, dass bei der Miete eine Fruchtziehung nicht üblich ist.

Kann eine vertragliche Verpflichtung (z.B. die Rückzahlung eines (Rest-) Darlehens nach Ablauf der Laufzeit), nicht erfüllt werden, wird in der Praxis zwischen den Parteien eine Verlängerung vereinbart. Diese Verlängerung nennt sich Prolongation. Die zum Ende der ursprünglichen Laufzeit zu leistende Tilgung wird weiter finanziert.

In der Immobilienbewertung werden Gebäuden bestimmte Lebensdauern zugeordnet. Diese Lebensdauer beschreibt zumindest theoretisch die Dauer, in der mit dem Gebäude positive Erträge erwirtschaftet werden können. Wohnimmobilien haben meist eine Gesamtnutzungsdauer von 50 bis 80 Jahren. Diese verbleibende Dauer bis zum Ende der Gesamtnutzungsdauer wird Restnutzungsdauer genannt und ist für die Bewertung der Immobilie von besonderer Bedeutung. Durch Modernisierung und Sanierung kann die Restnutzungsdauer verlängert werden.

Die Realteilung bezeichnet die Aufteilung eines Grundstückes in zwei oder mehr rechtlich eigenständige Grundstücke. Dies kann dann sinnvoll sein, wenn das ursprüngliche Grundstück z.B. überdurchschnittlich groß ist und durch eine Realteilung die Wirtschaftlichkeit aller Grundstücke insgesamt erhöht werden kann. Eine Realteilung wird im Liegenschaftskataster durch das Anlegen eines einzelnen Flurstückes pro Grundstück vermerkt und ein neues Grundbuchblatt angelegt.

Die Rendite bezeichnet den Ertrag einer Kapitalanlage und wird meist in Prozent pro Jahr angegeben. Die Rendite wird wie folgt jährlicher Ertrag / eingesetztes Kapital x 100 errechnet

Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Verfahren zur Immobilienbewertung. Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren orientiert sich das Sachwertverfahren nicht an den zukünftigen Reinerträgen, die durch die Immobilie erwirtschaftet werden, sondern an den Wiederherstellungskosten der Bausubstanz der Immobilie. Deswegen wird dieses Verfahren meist bei eigengenutzten Immobilien, wie Einfamilienhäusern, angewandt.

Unter der Sanierung einer Immobilie wird eine umfassende Modernisierung, Umgestaltung oder in manchen Fällen auch der Abriss bzw. die Neugestaltung von Räumlichkeiten und / oder technischen Einrichtungen verstanden. Eine Renovierung oder Modernisierung ist per Definition keine Sanierung.

Ein Sondernutzungsrecht gibt einem Eigentümer aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums für sich alleine zu nutzen. Ein Sondernutzungsrecht wird meist dann eingeräumt, wenn es nicht möglich ist, dem Eigentümer ein Sondereigentumsrecht zuzusprechen. Das ist z.B. bei Gärten oder PKW-Stellplätzen der Fall.

Das Souterrain wird auch Tiefparterre genannt, dient als Wohnraum für Personen und liegt ganz oder zumindest teilweise unterhalb des Erdniveaus. Hochparterre wird das darüber liegende Geschoss genannt, welches wegen des darunter liegenden Souterrain etwas oberhalb des Erdniveaus liegt.

In einem Staffelmietvertrag werden fällige Mieterhöhungen bereits zu Beginn für die Zukunft verbindlich vereinbart. Daneben sind Mieterhöhungen bis zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr möglich. Der Staffelmietvertrag darf unabhängig von gesetzlichen Vorschriften zu Mieterhöhungen geschlossen werden.

Als Teileigentum wird der Anteil eines Sondereigentümers am Gemeinschaftseigentum bezeichnet, wie z.B. Garagen oder Gewerberäume in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört.

In einer Teilungserklärung werden Eigentum, Besitz, Rechte und Pflichten im Verhältnis der Eigentümer und im Rahmen der WEG-Gemeinschaft geregelt. Notwendig hierfür ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die regelt, dass jede einzelne Wohnung rechtlich eigenständiges Eigentum eines individuellen Eigentümers ist.

Eine Teilungsvermessung wird dann notwendig, wenn z.B. ein Grundstück in zwei kleinere Grundstücke geteilt werden soll. Eine solche Teilung wird im Liegenschaftskataster vermerkt. Außerdem wird für das zweite Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Eine genaue Vermessung der Grundstücke ist Voraussetzung für die Teilung, weil beide Grundstücke im Anschluss rechtlich eigenständig sind und diese korrekt im Grundbuch geführt werden müssen.

Wird ein Kredit bei einer Bank aufgenommen, so ist dieser in Raten zurückzuzahlen. In den Raten enthalten sind die Zinsen sowie ein Tilgungsanteil, durch den der zurückzuzahlende Kredit reduziert wird. Der Darlehensnehmer tilgt so lange, bis das Darlehen vollständig getilgt und damit abbezahlt ist.

Unter Umständen können mit der Bank Tilgungsfreijahre vereinbart werden. In diesen Jahren wird die Rückzahlung (Tilgung) des Kredits ausgesetzt, während die vereinbarten Zinsen weiter gezahlt werden müssen. Meist liegen diese Jahre am Anfang des Darlehenszeitraums, um die finanzielle Belastung des Darlehensnehmers geringer zu halten.

Der umbaute Raum ist das Bauvolumen eines Gebäudes. Es wird zur Wertermittlung der zu finanzierenden Immobilie durch die Bank benötigt. Der umbaute Raum ist Bestandteil der Bauunterlagen.

Hausnebenkosten, die z.B. an den Hausmeister, die Verwaltung oder die Versicherung gehen, kann der Eigentümer auf den Mieter umlegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Diese Kosten werden dann umlagefähig genannt. Nicht umlagefähig sind z.B. Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Käufers einer Immobilie ist beim Erwerb Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Sie bescheinigt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer fristgemäß geleistet hat und wird seitens des beurkundenden Notars eingeholt. Der offizielle Begriff lautet “Bescheinigung nach Steuersachen”.

Ein Untermieter ist eine Person, die Wohnraum vom Hauptmieter, der den Mietvertrag mit dem Vermieter geschlossen hat, anmietet. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Hauptmieter, z.B. aus beruflichen Gründen, längere Zeit nicht in der Wohnung wohnt und diese deswegen an eine andere Person untervermietet. Dies ist immer dann sinnvoll, wenn der Hauptmieter den Vertrag nicht kündigen möchte, da er zu einem späteren Zeitpunkt die Wohnung wieder selbst nutzen möchte. Die Untervermietung bedarf der Zustimmung des Vermieters.

Valutierung ist ein Fachbegriff, der das Datum der Wertstellung einer Buchung bezeichnet. So werden z.B. auf Bankkontoauszügen die Tage, an denen Buchungen durchgeführt wurden, als Valutierung bezeichnet.

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei normierten Verfahren zur Immobilienwertermittlung. Es wird bei der Bewertung von Grundstücken, baugleichen Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewandt. Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert der Immobilie anhand von Werten anderer möglichst ähnlicher Immobilien durch Vergleich berechnet.

Der Verkehrswert ist derjenige Wert, der auf dem Markt für eine Immobilie unter normalen Bedingungen erzielt werden kann.

Hat eine Person ein Vorkaufsrecht auf eine Immobilie, so ist der Verkäufer dazu verpflichtet, der Person mit Vorkaufsrecht dasselbe Angebot wie einer dritten Person zu unterbreiten. Ein privates Vorkaufsrecht sollte zur Sicherheit im Grundbuch eingetragen werden.

Der WEG-Verwalter ist ein Dienstleister, der das Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer verwaltet. Insbesondere kümmert sich der WEG-Verwalter um die Kommunikation nach Außen, wie z.B. zu Strom- und Gasversorgern. Darüber hinaus ist der Verwalter auch dafür zuständig, einen Wirtschaftsplan und die jährliche Hausgeldabrechnung zu erstellen.

Die Wertermittlung hat als Ziel, den Verkehrs- und Beleihungswert einer Immobilie festzustellen. Für diese Ermittlung gibt es viele verschiedene Verfahren, wie das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren. Eine Wertermittlung kann durch einen Immobiliensachverständigen erfolgen und liefert Verkäufer, Käufer bzw. der Bank eine Grundlage für die Verhandlung des Kaufpreises und der Finanzierungssumme.

Im Wirtschaftsplan beschließen die WEG-Mitglieder auf Vorschlag des WEG-Verwalters die Höhe der zukünftigen Hausgeldvorauszahlungen unter Berücksichtigung der zu erwartenden Kosten. Tatsächlich anfallende Kosten werden dann den Hausgeldvorauszahlungen gegenübergestellt und fließen in die jährliche Hausgeldabrechnung ein.

Die Summe aller anrechenbaren Grundflächen, die zur Wohnung gehören, wird Wohnfläche genannt. Zur Wohnfläche gehören nicht: die Grundfläche des Kellers oder der Dachräume sowie alle Flächen, die bauordnungsrechtlich nicht als Wohnfläche definiert wurden. Aus der Wohnfläche errechnet sich unter anderem die Miete und die anfallenden Nebenkosten.

In §1092 BGB wird das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit definiert. Das Wohnrecht berechtigt eine Person, ein Gebäude oder einen Teil des Gebäudes als Wohnung zu nutzen, ohne selbst Eigentümer zu sein. In der Praxis kommt das Wohnrecht oft dann zum Tragen, wenn eine Person beispielsweise eine Immobilie frühzeitig an die Kinder verschenkt oder vererbt, sich diese Person aber absichern möchte, die Immobilie weiterhin bewohnen zu dürfen. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen.

Eine Zeilenbauweise bezeichnet eine bestimmte Bauweise, bei der längere, schmale Gebäude quer zur Verkehrsachse gebaut werden. Die Zeilenbauweise war eine Reaktion auf die typische Blockbebauung, die einige Nachteile, wie eine geringe Frischluftzufuhr und wenig Tageslichteinfall mit sich brachte. Bei der Zeilenbauweise wurde darauf geachtet, die Wohngebäude optimal zu Luft und Sonneneinfall auszurichten. Zudem liegen diese Wohngebäude in ruhiger Umgebung, weil der eigentliche Verkehr auf die Verkehrsachsen außerhalb der Wohnkomplexe konzentriert werden konnte.

Durch eine Zinsfestschreibung kann der Darlehensnehmer verlässlicher über lange Zeit kalkulieren, welche Belastungen auf ihn durch das aufgenommene Darlehen zukommen. Im Gegensatz zum variablen Zins kann der Festzins über einen mit der Bank vereinbarten Zeitraum nicht verändert werden.

Eine Zwischenfinanzierung, auch Vorfinanzierung genannt, wird meist dann gewählt, wenn die Zeit bis zum Abschluss eines Laufzeitdarlehens finanziell überbrückt werden muss. Dies kann z.B. dann der Fall sein, wenn zum Zeitpunkt eines Immobilienkaufs noch nicht genügend Eigenkapital verfügbar ist, dieses aber absehbar, z.B. durch den Verkauf einer anderen Immobilie, verfügbar sein wird.
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