Peter Dondorf Immobilien - Makler in Aachen

Energieausweis für Denkmalimmobilien: Ab 2027 fällt die Ausnahme

Wer ein denkmalgeschütztes Haus verkauft oder vermietet, konnte sich bislang einen Schritt sparen, der bei jeder anderen Immobilie Pflicht ist: den Energieausweis. Damit ist bald Schluss. Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablöst, wird die Denkmal-Ausnahme bei der Ausweispflicht gestrichen. Was das für Eigentümer, Verkäufer und Vermieter von Denkmalobjekten bedeutet – und wo derzeit noch eine offene Frage bleibt – habe ich hier zusammengefasst.

Die bisherige Rechtslage: Denkmäler ohne Ausweispflicht

Bis heute gilt § 79 Absatz 4 GEG. Dort steht in aller Kürze: „Auf ein Baudenkmal ist § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden.“ Hinter dem Verweis auf § 80 verbergen sich genau die Pflichten, die Makler und Eigentümer aus dem Alltag kennen: der Ausweis muss bei Besichtigungen vorgelegt, bei Vertragsabschluss übergeben und seine Kennwerte müssen in Immobilienanzeigen genannt werden. Für Baudenkmäler galt das alles nicht. Wer ein Denkmal inseriert hat, musste weder Energiekennwerte angeben noch einen Ausweis beschaffen.

Der Gedanke dahinter war nachvollziehbar: Denkmalgeschützte Gebäude lassen sich energetisch oft nur eingeschränkt ertüchtigen, und ein schlechter Kennwert sagt bei einem Fachwerkhaus aus dem 18. Jahrhundert wenig darüber aus, ob der Eigentümer etwas versäumt hat. Die Ausnahme sollte Denkmäler nicht am Markt stigmatisieren.

Was sich mit dem GModG ändert

Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz final beschlossen, die Verkündung im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226) folgte am 28. Juli 2026. Das Gesetz besteht aus zwei Teilen. Artikel 1 enthält die Neuregelung des Heizungsrechts und ist unmittelbar in Kraft getreten. Artikel 2 setzt die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) um und enthält das komplett überarbeitete Energieausweisrecht – dieser Teil greift zeitversetzt.

Und genau in Artikel 2 steckt die Änderung für Denkmalobjekte. Das Öko-Zentrum NRW fasst die Neuerungen beim Energieausweis so zusammen: „Ausnahme für Baudenkmale entfällt – auch Denkmäler benötigen Ausweis bei Verkauf/Vermietung.“ Das Fachportal energieausweis.de formuliert es ebenso deutlich: Die bisherige Ausnahme entfällt, „dann gilt die Ausweispflicht wie bei anderen Gebäuden“. Ausdrücklich betroffen sind laut dieser Quelle auch Ensembles, die nach Landesrecht geschützt sind – also nicht nur das einzeln eingetragene Baudenkmal, sondern auch das Haus, das als Teil eines geschützten Straßenzugs unter Schutz steht.

Für die Praxis heißt das: Wer ab dem Stichtag ein Denkmal verkauft, vermietet oder verpachtet, braucht einen gültigen Energieausweis, muss ihn bei der Besichtigung vorlegen, bei Vertragsschluss übergeben und die Pflichtangaben in der Anzeige nennen. Verstöße sind wie bei jeder anderen Immobilie bußgeldbewehrt.

Was sich nicht ändert bei Denkmalimmobilien

Wichtig für die Einordnung: Die Streichung betrifft ausschließlich die Ausweispflicht. Die materiellen Erleichterungen für Denkmäler bleiben bestehen. Wenn energetische Anforderungen die Substanz oder das Erscheinungsbild eines Denkmals beeinträchtigen würden oder mit unverhältnismäßigem Aufwand verbunden wären, darf weiterhin davon abgewichen werden. Niemand muss ab 2027 seine historische Fassade dämmen oder Sprossenfenster gegen Dreifachverglasung tauschen. Der Ausweis dokumentiert lediglich den energetischen Zustand – er verpflichtet nicht zur Sanierung.

Ebenfalls unverändert: Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Wer für sein Denkmal in der Vergangenheit freiwillig einen Ausweis hat erstellen lassen, der noch gilt, kann ihn weiter verwenden – allerdings nur, solange er den Anforderungen entspricht, die das neue Recht an Ausweise stellt. Hier lohnt ein Blick auf das Ausstellungsdatum und die Ausweisart.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Auch bei der Ausweisart bringt das GModG Bewegung. Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude soll künftig nur noch der Bedarfsausweis zulässig sein, der Verbrauchsausweis bleibt reinen Wohngebäuden vorbehalten. Für Denkmalobjekte ist das durchaus relevant: Viele historische Gebäude in Innenstadtlagen sind gemischt genutzt, etwa mit Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber. In solchen Fällen wird der aufwendigere und teurere Bedarfsausweis fällig. Wer ein reines Wohndenkmal hat, kann beim günstigeren Verbrauchsausweis bleiben – sofern belastbare Verbrauchsdaten aus drei Jahren vorliegen.

Die offene Frage: Wann genau gilt das?

So klar die Richtung ist, so unklar ist im Moment der exakte Stichtag. Mehrere Quellen, darunter energieausweis.de und das Öko-Zentrum NRW, nennen den 1. Januar 2027. Andere Darstellungen, etwa bei tga-effizienz, sprechen vom Inkrafttreten des Artikels 2 „rund sechs Monate nach Verkündung“. Rechnet man ab der Verkündung am 28. Juli 2026, käme man eher auf Ende Januar oder Anfang Februar 2027. Hinzu kommt, dass ein Fachbeitrag bei Haufe vom August 2026 die Denkmal-Ausnahme noch als Teil des GModG zitiert – nach meiner Einschätzung eine Wiedergabe des Artikel-1-Standes, die die spätere Änderung durch Artikel 2 nicht berücksichtigt.

Ich sage es, wie es ist:

„Das genaue Datum ist nicht klar – ist es der 01.01.2027 oder sechs Monate nach der Verkündung? Für die Praxis spielt das aber kaum eine Rolle. Wer um den Jahreswechsel ein Denkmal vermarktet, sollte den Ausweis jetzt beschaffen und nicht auf den Tag genau kalkulieren.“

Peter Dondorf Immobilienmakler / -gutachter

Der Bunkercharakter ist weder automatisch ein Preisaufschlag noch automatisch ein Nachteil. Entscheidend sind die konkrete Wohnung, ihre Belichtung, der Grundriss, die Lage im Gebäude, Außenflächen, Ausstattung, Zustand und die Qualität des Gesamtkonzepts. Eine außergewöhnliche Historie ersetzt keine gute Immobilie – sie kann eine gute Immobilie aber unverwechselbar machen.

Was Eigentümer und Verkäufer jetzt tun sollten?

Zunächst gilt es, den Bestand zu prüfen: Gibt es für das Objekt bereits einen Energieausweis, wann wurde er ausgestellt und um welche Art handelt es sich? Anschließend sollte die Nutzung des Gebäudes eingeordnet werden – reines Wohngebäude oder gemischt genutzt –, denn davon hängt ab, ob ein Verbrauchsausweis genügt oder ein Bedarfsausweis nötig wird. Wer für 2027 einen Verkauf oder eine Neuvermietung plant, sollte den Ausweis in den kommenden Wochen beauftragen und dabei einen Energieberater wählen, der Erfahrung mit historischer Bausubstanz hat.

Und ein letzter Hinweis aus der Gutachterpraxis: Ein schlechter Kennwert ist bei einem Denkmal kein Makel, sondern zu erwarten. Käufer und Mieter von Denkmalobjekten wissen in der Regel, worauf sie sich einlassen. Wer den Ausweis offensiv mit den Erläuterungen zum Denkmalschutz und den steuerlichen Vorteilen der Denkmal-AfA kombiniert, nimmt dem Thema die Schärfe – und ist ab 2027 auf der sicheren Seite.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand von Anfang September 2026 wieder. Die Ausführungen zum Inkrafttreten beruhen auf Fachveröffentlichungen zum GModG; eine Prüfung des Gesetzestextes im BGBl. 2026 I Nr. 226 (Artikel 2, Änderung des § 79) ist für den eigenen Einzelfall empfehlenswert. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Quellen: Öko-Zentrum NRW, „Update zum GModG“ (05.05.2026); energieausweis.de, FAQ Energieausweis; Haufe, „Energieausweise im GModG: Was sich 2027 alles ändert“ (10.08.2026); tga-effizienz, „GModG final beschlossen“; BGBl. 2026 I Nr. 226.