Wohnen im Hochbunker: Hat das außergewöhnliche Wohnkonzept funktioniert?
Mehr als zehn Jahre Praxiserfahrung mit Vermietung und Verkauf im ehemaligen Hochbunker an der Lütticher Straße in Aachen
Kann man wirklich gut in einem ehemaligen Luftschutzbunker wohnen? Diese Frage können wir bei Peter Dondorf Immobilien nicht nur theoretisch beantworten. Wir begleiten den ehemaligen Hochbunker an der Lütticher Straße in Aachen seit vielen Jahren – zunächst in der Vermietung und inzwischen auch im Verkauf.
2015 wurden wir vom Investor mit der Vermietung sämtlicher Wohneinheiten beauftragt. Wir vermieteten alle 16 Wohnungen innerhalb des Bunkers sowie alle fünf auf dem Flachdach neu errichteten Penthäuser. Seit Ende 2024 begleiten wir den Einzelverkauf der Wohnungen. Auch das gewerbliche Teileigentum mit dem bereits etablierten REWE-Markt konnten wir erfolgreich an einen Investor vermitteln.
Damit können wir heute eine Frage beantworten, die bei der Umnutzung eines Hochbunkers zunächst fast zwangsläufig gestellt wird: Funktioniert ausgerechnet ein Gebäude, das ursprünglich möglichst geschlossen und massiv gebaut wurde, langfristig als Wohnimmobilie? Unsere Erfahrung zeigt: Ja – wenn Konzept, Umbau, Lage und Vermarktung zusammenpassen.
Vom Luftschutzbunker zum Wohn- und Geschäftshaus
Hochbunker wurden für einen Zweck errichtet, der mit heutigen Wohnvorstellungen kaum weiter entfernt sein könnte: Schutz. Massive Außenwände, geringe Öffnungen und eine auf Abschirmung ausgelegte Konstruktion waren gewollt. Gerade deshalb ist ihre Umnutzung technisch anspruchsvoll.
Beim Aachener Hochbunker an der Lütticher Straße wurde die vorhandene Bausubstanz weitgehend neu organisiert. Nach Angaben der am Projekt beteiligten Baugruppe wurden großformatige Öffnungen mit diamantbesetzten Seilsägen aus bis zu zwei Meter starken Wänden geschnitten. Der Innenbereich wurde weitgehend entkernt und neu aufgeteilt. Die Bauzeit des Um- und Ausbaus wird mit Februar 2013 bis März 2014 angegeben.
Das Ergebnis ist heute eine gemischt genutzte Immobilie: Im Gebäude befinden sich 16 Wohnungen, fünf Penthäuser auf dem Dach und ein REWE-Markt; hinzu kommen Stellplätze beziehungsweise eine rückwärtige Garagenlösung. Genau diese Mischung macht das Objekt auch immobilienwirtschaftlich interessant.
Das größte Vorurteil: „In einem Bunker ist es doch dunkel.“
Wer den Begriff Bunker hört, denkt häufig zuerst an fensterlose Räume, dicke Betonwände und eine bedrückende Atmosphäre. Genau diese Erwartung begegnet uns auch bei Interessenten. Manche sagen nach einer Besichtigung tatsächlich: „Das haben wir uns anders vorgestellt.“
Die deutlich häufigere Reaktion ist jedoch Überraschung. Viele Interessenten sind begeistert davon, wie wenig das tatsächliche Wohnerlebnis mit ihrer ursprünglichen Vorstellung eines Bunkers zu tun hat. Große Fensterflächen, helle Räume und die Loggien verändern den Charakter des Gebäudes grundlegend.
Das ist für die Vermarktung entscheidend: Eine Bunkerwohnung lässt sich nur eingeschränkt über Grundriss, Quadratmeterzahl und Fotos erklären. Die Immobilie muss erlebt werden.
Eine Besonderheit der Wohnungen: beheizbare, vollständig schließbare Loggien
Zu den ungewöhnlichen Details des Projekts gehören die Loggien. Sie lassen sich vollständig schließen und sind beheizbar. Damit entsteht ein flexibel nutzbarer Bereich zwischen klassischem Außenraum und zusätzlichem geschütztem Aufenthaltsbereich.
Gerade solche architektonischen Lösungen zeigen, dass die besonderen Voraussetzungen eines Bunkers nicht nur Einschränkungen bedeuten müssen. Gute Planung kann aus der ungewöhnlichen Ausgangslage Eigenschaften entwickeln, die eine konventionelle Wohnung in dieser Form nicht bietet.
Fünf Penthäuser auf dem Dach: Neubau auf massiver Geschichte
Eine weitere Besonderheit befindet sich nicht im Bunker, sondern auf ihm. Auf dem Flachdach wurden fünf Penthäuser als Neubauten errichtet. Zwei Einheiten verfügen über rund 184 m², zwei über rund 134 m² und ein Penthouse über rund 90 m².
Hier treffen zwei vollkommen unterschiedliche Immobilienwelten unmittelbar aufeinander: unten die massive historische Bunkersubstanz, oben moderner Neubau mit großzügigen Außenflächen und Blick über Aachen. Gerade dieser Kontrast prägt das Projekt.
2015: Wie reagiert der Mietmarkt auf Wohnungen in einem Bunker?
Für uns begann die praktische Erfahrung mit dem Objekt nicht am Schreibtisch, sondern am Markt. Der Investor beauftragte uns mit der Vermietung aller Wohneinheiten. Damit konnten wir unmittelbar beobachten, wie Interessenten auf ein damals in Aachen außergewöhnliches Wohnkonzept reagieren.
Wir vermieteten sämtliche 16 Wohnungen im Bunker und alle fünf Penthäuser. Die Interessenten kamen dabei nicht aus einer einzigen Zielgruppe. Schon in der Vermietung zeigte sich, dass die Besonderheit des Gebäudes nicht zwangsläufig abschreckt – sie kann Neugier erzeugen und zum entscheidenden Differenzierungsmerkmal werden.
Diese Erfahrung ist bis heute wichtig: Bei außergewöhnlichen Immobilien entscheidet nicht nur, was eine Immobilie objektiv bietet. Entscheidend ist auch, ob ihre Besonderheiten richtig erklärt und erlebbar gemacht werden.
Mehr als zehn Jahre später: Hat das Wohnkonzept funktioniert?
Genau hier wird das Aachener Projekt für uns besonders spannend. Viele Umnutzungen werden unmittelbar nach Fertigstellung beurteilt. Dann ist alles neu, das mediale Interesse groß und die Architektur spektakulär. Die eigentlich interessante Frage stellt sich jedoch später: Wie funktioniert die Immobilie nach Jahren der tatsächlichen Nutzung?
Seit Ende 2024 begegnen uns die Wohnungen in einer neuen Marktphase. Wir begleiten Eigentümer beim Verkauf einzelner Einheiten. Unsere Käufergruppen bestehen sowohl aus Eigennutzern als auch aus Kapitalanlegern.
Aus unserer Sicht ist das ein wichtiger Praxistest. Die Wohnungen müssen nicht mehr als neues Projekt überzeugen, sondern als etablierte Bestandsimmobilien. Die Resonanz zeigt, dass das Konzept auch Jahre nach der Erstvermietung Interesse erzeugt. Natürlich passt eine Bunkerwohnung nicht zu jedem Käufer. Aber genau diese Eigenständigkeit kann am Markt auch ein Vorteil sein.
Unser Fazit aus der Praxis
Der Bunkercharakter ist weder automatisch ein Preisaufschlag noch automatisch ein Nachteil. Entscheidend sind die konkrete Wohnung, ihre Belichtung, der Grundriss, die Lage im Gebäude, Außenflächen, Ausstattung, Zustand und die Qualität des Gesamtkonzepts. Eine außergewöhnliche Historie ersetzt keine gute Immobilie – sie kann eine gute Immobilie aber unverwechselbar machen.
Wohnen und Gewerbe unter einem Dach: der REWE-„Frischebunker“
Im Erdgeschoss befindet sich ein REWE-Markt, der bereits vermietet war, als wir 2015 mit der Wohnungsvermietung beauftragt wurden. Der Markt bezeichnet seinen Standort selbst als „Frischebunker“ und nutzt damit die Geschichte des Gebäudes sogar als Teil seiner Identität.
Für uns kam später eine weitere Perspektive hinzu: Wir konnten das gewerbliche Teileigentum mit dem Supermarkt erfolgreich an einen Investor verkaufen. Damit kennen wir das Projekt nicht nur aus der Vermietung und dem Verkauf von Wohnungen, sondern auch aus Sicht eines gewerblichen Investments.
Die Mischnutzung hat allerdings auch ganz praktische Seiten. Der Bunker liegt in zweiter Reihe. Die Anlieferung des Supermarktes kann deshalb aufgrund der Platzverhältnisse gelegentlich eng werden. Solche Punkte gehören für uns zu einer seriösen Betrachtung dazu: Architektur muss nicht nur auf Fotos funktionieren, sondern im täglichen Betrieb.
Warum Hochbunker für neuen Wohnraum grundsätzlich interessant sein können
Wohnraum ist in vielen Städten knapp, gleichzeitig sind geeignete Grundstücke begrenzt. Die Umnutzung bestehender Gebäude kann deshalb ein Baustein der Stadtentwicklung sein. Ein Hochbunker ist dabei sicherlich ein Extremfall – aber gerade deshalb besonders lehrreich.
Der Vorteil liegt auf der Hand: Ein massiver Baukörper ist bereits vorhanden und ein bestehender Standort erhält eine neue Nutzung. Beim Umbau eines ehemaligen Luftschutzbunkers in Frankfurt entstanden beispielsweise 14 geförderte Wohnungen, ohne dass dafür neue Fläche versiegelt werden musste. Dort wurde ausdrücklich auch der Erhalt der im Bestand gebundenen grauen Energie als Vorteil genannt.
Gleichzeitig darf man die Schwierigkeiten nicht unterschätzen. Fensteröffnungen in massive Außenwände, Brandschutz, Belichtung, Wärmeschutz, technische Gebäudeausrüstung, Erschließung und gegebenenfalls Denkmalschutz können erhebliche Kosten verursachen. Deshalb eignet sich nicht jeder Bunker für eine Wohnnutzung.
Bunkerwohnung kaufen: Für Eigennutzer oder Kapitalanleger?
Unsere aktuellen Verkaufserfahrungen zeigen beide Käufergruppen. Eigennutzer interessieren sich häufig gerade für das Ungewöhnliche: Sie suchen keine Wohnung von der Stange, sondern Architektur mit Charakter und Geschichte.
Kapitalanleger betrachten zusätzlich Miete, laufende Kosten, Zustand des Gemeinschaftseigentums, Vermietbarkeit und Wiederverkauf. Bei einer Spezialimmobilie kommt eine weitere Frage hinzu: Wie groß ist der Markt für genau dieses Produkt?
Unsere Erfahrung ist: Die Zielgruppe kann spezifischer sein als bei einer klassischen Etagenwohnung. Wer sich aber für das Konzept begeistert, bewertet die Einzigartigkeit häufig positiv. Für die Vermarktung bedeutet das, die Immobilie nicht künstlich zu normalisieren. Ihre Besonderheit sollte verständlich und glaubwürdig herausgearbeitet werden.
Wie bewertet man eine Wohnung in einem ehemaligen Hochbunker?
Aus Sicht der Immobilienbewertung sind Bunkerwohnungen interessant, weil direkte Vergleichsmöglichkeiten begrenzt sein können. Eine Wohnung in einem umgebauten Hochbunker ist weder ohne Weiteres mit einem typischen Nachkriegs-Mehrfamilienhaus noch mit einem normalen Neubau gleichzusetzen.
Bei einer Marktpreiseinschätzung sind deshalb die individuellen Merkmale besonders sorgfältig zu betrachten: Mikrolage, Wohnungsgröße, Grundriss, Tageslicht, Loggia oder Terrasse, Ausstattungsstandard, Stellplatzsituation, energetische Eigenschaften, Zustand des Gemeinschaftseigentums, laufende Kosten und die tatsächliche Akzeptanz am Markt.
Bei den Penthäusern kommt hinzu, dass diese als Neubauten auf dem Bunkerdach errichtet wurden. Auch innerhalb desselben Objekts können deshalb sehr unterschiedliche Bewertungsansätze und Vergleichsmaßstäbe erforderlich sein.
Wichtig für Eigentümer
Ein pauschaler „Bunkerpreis pro Quadratmeter“ wäre aus unserer Sicht nicht sachgerecht. Gerade bei Spezialimmobilien sollte die konkrete Einheit und ihre Marktposition individuell betrachtet werden.
Was andere Städte zeigen: Aachen ist kein Einzelfall
Auch andernorts wurden Hochbunker erfolgreich umgenutzt. In Köln-Nippes entstand beispielsweise hochwertiger Wohnraum mit 17 Wohnungen in einem ehemaligen Hochbunker. In Frankfurt-Heddernheim wurden 14 geförderte Wohnungen geschaffen. Solche Projekte zeigen, dass Bunker nicht zwangsläufig städtebauliche Problemfälle bleiben müssen.
Trotzdem sollte jedes Objekt für sich geprüft werden. Standort, Konstruktion, Denkmalschutz, Wirtschaftlichkeit und mögliche Nutzungen unterscheiden sich erheblich. Aus einem gelungenen Referenzprojekt lässt sich deshalb keine pauschale Umnutzungsformel ableiten.
Unsere Bilanz: Vom Schutzraum zur etablierten Immobilie
Der Hochbunker an der Lütticher Straße zeigt für uns sehr anschaulich, was Umnutzung leisten kann. Aus einem Bauwerk, dessen ursprünglicher Zweck Abschirmung und Schutz war, wurde ein Wohn- und Geschäftshaus mit hellen Wohnungen, außergewöhnlichen Loggien, fünf Penthäusern und einem Supermarkt.
Noch wichtiger ist für uns aber der Blick über die reine Architektur hinaus. Wir haben 2015 alle 21 Wohneinheiten vermietet. Seit Ende 2024 begleiten wir den Verkauf einzelner Wohnungen. Das REWE-Teileigentum wurde von uns bereits erfolgreich an einen Investor vermittelt.
Wir haben damit erlebt, wie der Markt das Konzept unmittelbar nach Fertigstellung angenommen hat – und wie Käufer rund zehn Jahre später auf dieselbe Immobilie reagieren.
Unsere Antwort auf die Ausgangsfrage lautet deshalb: Ja, ein Hochbunker kann zu attraktivem Wohnraum werden. Aber nicht deshalb, weil ein Bunker automatisch spannend ist. Sondern dann, wenn aus einer schwierigen Ausgangssituation ein überzeugendes Immobilienkonzept entsteht.
Sie besitzen eine Bunkerwohnung oder eine andere außergewöhnliche Immobilie?
Außergewöhnliche Immobilien benötigen eine Vermarktung, die ihre Besonderheiten erklärt, ohne sie zu überzeichnen. Genau hier helfen praktische Marktkenntnis und Erfahrung mit den Fragen von Mietern, Eigennutzern und Kapitalanlegern.
Peter Dondorf Immobilien begleitet den Hochbunker an der Lütticher Straße seit der Erstvermietung der Wohnungen und Penthäuser und verfügt inzwischen zusätzlich über Erfahrung im Einzelverkauf der Wohnungen sowie im Verkauf des gewerblichen Teileigentums.
Wenn Sie eine Wohnung in einem ehemaligen Hochbunker, besonderes Wohnungs- oder Teileigentum oder eine andere Immobilie besitzen, die nicht in das übliche Raster passt, sprechen Sie mit uns.
Außergewöhnliche Immobilien brauchen keine gewöhnliche Vermarktung.
Häufige Fragen zu Hochbunkern und Bunkerwohnungen
Kann man einen Hochbunker zu Wohnungen umbauen?
Grundsätzlich ja. Ob eine Umnutzung technisch, rechtlich und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom einzelnen Gebäude ab. Zu prüfen sind insbesondere Statik, Belichtung, Brandschutz, Wärmeschutz, Erschließung und gegebenenfalls Denkmalschutz.
Sind Wohnungen in einem ehemaligen Bunker dunkel?
Nicht zwangsläufig. Beim Aachener Hochbunker wurden großformatige Öffnungen in die massiven Außenwände eingebracht. Die entstandenen Wohnungen verfügen über große Fensterflächen und Loggien.
Wie viele Wohnungen gibt es im Hochbunker an der Lütticher Straße in Aachen?
Im umgebauten Bunker befinden sich 16 Wohnungen. Zusätzlich wurden fünf Penthäuser als Neubauten auf dem Flachdach errichtet.
Gibt es im Aachener Hochbunker auch Gewerbe?
Ja. Im Erdgeschoss befindet sich ein REWE-Markt. Das entsprechende Teileigentum wurde von Peter Dondorf Immobilien bereits erfolgreich an einen Investor verkauft.
Sind Bunkerwohnungen für Kapitalanleger interessant?
Das kann der Fall sein. Wie bei jeder Kapitalanlage sind Kaufpreis, Miete, laufende Kosten, Zustand, Lage und Vermietbarkeit entscheidend. Bei einer Spezialimmobilie sollte zusätzlich die besondere Marktposition berücksichtigt werden.
Kann man eine Bunkerwohnung wie eine normale Eigentumswohnung bewerten?
Nur eingeschränkt. Wegen der außergewöhnlichen Gebäudestruktur und begrenzter direkter Vergleichbarkeit müssen die Merkmale der konkreten Einheit besonders sorgfältig analysiert werden.
Wer hat die Wohnungen im Hochbunker Aachen vermietet?
Peter Dondorf Immobilien wurde vom Investor mit der Vermietung beauftragt und vermietete 2015 alle 16 Wohnungen im Bunker sowie alle fünf Penthäuser.
Wer verkauft Wohnungen im Hochbunker an der Lütticher Straße?
Peter Dondorf Immobilien begleitet seit Ende 2024 den Einzelverkauf von Wohnungen in dem Objekt und verfügt damit sowohl über Vermietungs- als auch Verkaufserfahrung mit dieser besonderen Immobilie.
Auszeichnungen
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- BPA 2020- IVB Immobilien Aachen
Peter Dondorf Immobilien GmbH