Grundsteuerreform

Grundsteuerreform – Was ändert sich für Sie als Immobilieneigentümer?

Immobilieneigentümer müssen zukünftig mit grundlegenden Veränderungen bei der Grundsteuer rechnen, die nicht jedem gefallen werden. Dennoch sind diese auf lange Sicht unabdingbar. Was sich für Sie als Immobilieneigentümer mit der neuen Grundsteuerreform verändert, wozu diese notwendig ist und wie Sie damit umgehen, können Sie hier nachlesen.

Grundsteuer: Was ist das? – Eine Definition

Die Grundsteuer wird von Grundstücks- und Immobilieneigentümern auf Grundstücke und Gebäude entrichtet. Diese legt der Immobilieneigentümer über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieterinnen und Mieter um. Diese Steuer betrifft zudem gewerbliche Grundstücke ebenso wie Flächen aus der Land- und Forstwirtschaft.

Warum bedarf es der groß angelegten Grundsteuerreform?

Das derzeitige System zur grundsteuerlichen Bewertung wurde vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig befunden. Hintergrund dafür ist ein Verstoß gegen das Grundgesetz. Grundstücke gleicher Art wurden bisher unterschiedlich behandelt, was ein Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung darstellt. Auch die Ost-West-Schneise spielt dabei eine maßgebliche Rolle.

Die Grundsteuerberechnung bezog sich bis zur Grundsteuerreform auf sehr alte Werte. Während im Westen die Grundstücke nach ihren Werten im Jahr 1964 berücksichtigt werden, beruhen die Werte in ostdeutschen Ländern sogar auf Feststellungen aus dem Jahr 1934. Im gesamten Deutschland gibt es deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Bundesländern.

Hauptziel der neuen Regelung ist die verfassungskonforme und unbürokratische Umsetzung sowie die neue Ausgestaltung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts. Die Grundsteuer soll den Kommunen als zuverlässige Einnahmequelle erhalten bleiben.

Das ändert sich für Sie als Immobilieneigentümer

Die Grundsteuerreform stellt Immobilieneigentümer vor einige Herausforderungen, die jedoch lösbar sind.

So lässt sich die zukünftige Grundsteuer errechnen: Drei-Punkte-Plan

Was zunächst kompliziert erscheint, basiert auf einer einfachen Formel, die sich in drei Punkten umsetzen lässt.

Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer gemäß Grundsteuerreform:

Wert x Steuermesszahl x Hebesatz

Punkt 1: Grundbesitzwert

Zur Berechnung des Grundbesitzwertes beziehen Sie als Immobilieneigentümer fünf elementare Faktoren mit ein:

1. Bodenrichtwert (Wert des Bodens)

2. Höhe der Nettokaltmiete (statistisch ermittelt): abhängig von der Mietniveaustufe der Gemeinde

3. Grundstücksfläche

4. Art der Immobilie

5. Gebäudealter

Punkt 2: Wertsteigerungsausgleich

Da seit 1935 (Ost) und 1964 (West) keine Aktualisierungen hinsichtlich der Werte (Wertsteigerungen) stattgefunden haben, soll sich das mit der Grundsteuerreform ändern. Die Steuermesszahl, ein wichtiger Faktor zur Grundsteuerberrechnung, wird dazu laut BUNDESMODELL https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/2019-06-21-faq-die-neue-grundsteuer.html auf 1/10 des bisherigen Wertes von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt.

Darüber hinaus sollen weiterhin Förderungen des sozialen Wohnungsbaus sowie von genossenschaftlichem und kommunalem Wohnen möglich sein. Gesellschaften, die günstiges Wohnen ermöglichen, erhalten einen zusätzlichen steuermindernden Abschlag um 25 % bei der Steuermesszahl.

Punkt 3: Kommunale Anpassungen der Hebesätze

Den Kommunen ist es erlaubt, die Hebesätze anzupassen, sofern sich das Grundsteueraufkommen mit der Neubewertung ändert. Schon jetzt zeichnet sich ab, dass sie davon Gebrauch machen werden, da eine Grundsteuererhöhung nach ihrem Dafürhalten nicht realisierbar ist.

Die neue Grundsteuer C: Worauf bezieht sich das?

Im BUNDESMODELL zur Grundsteuerreform taucht neben den Berechnungsreformen eine ganz neue Steuerbezeichnung auf: Grundsteuer C. Ausgangslage für die C-Grundsteuer ist der deutliche Wohnungsmangel, der besonders in Ballungsgebieten besteht. Dies betrifft vor allem die Gemeinden. Diese sollen für baureife Grundstücke, die lange unbebaut bleiben, den Hebesatz erhöhen dürfen. Damit verteuert diese neue Grundsteuervariante bisher übliche Spekulationsobjekte, die ausschließlich der Wertsteigerung zuträglich sind. Dies dient der zusätzlichen Motivation, auf leeren Baugrundstücken Wohnraum zu schaffen.

Auswirkungen der Grundsteuerreform auf Ihre Grundsteuerzahlung

Die deutliche Absenkung der Steuermesszahl sowie die Hebesatzanpassung erwecken zunächst den Anschein, dass für Steuerzahlende insgesamt die Steuer auf Grundstücke und Immobilien gleich bleibt. Doch hier trügt der Schein. Einige Menschen werden mit einer höheren Grundsteuer konfrontiert, während andere weniger bezahlen. Dies dient dem Ausgleich der bisherigen Ungleichheiten, die vom Bundesverfassungsgericht als ungerecht beurteilt wurden. Die Bewertungsunterschiede resultieren aus der Feststellung aus stark veralteten Werten.

Eine Pauschalaussage, wie sich die Steuer für jeden Einzelnen verändert, lässt sich an dieser Stelle nicht machen. Folgende Faktoren spielen dabei eine Rolle:

Bundesland (Ost oder West),
veränderter oder nicht veränderter Hebesatz durch die Kommunen.

Möglicherweise profitieren auch Mieter, insbesondere aus großen Mehrparteienhäusern, von dieser Reform.

Die Feststellungserklärung – Was Immobilieneigentümer tun müssen

Die Neubewertung erfolgt durch das Finanzamt DirektLink. Dazu benötigt die Behörde für jedes Grundstück die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts. Diese wird elektronisch über ELSTER eingereicht.

Die Abgabefrist soll am 1. Juli 2022 beginnen und am 31. Oktober 2022 enden. Wichtig: Die Aufforderung der Behörden zur Abgabe dieser notwendigen Erklärung erfolgt durch eine öffentliche Bekanntmachung. In der Regel wird niemand persönlich kontaktiert. Im Zweifel empfiehlt es sich, bei Ihrem örtlichen Finanzamt nachzufragen. Mit entsprechender Vollmacht kann Ihr Steuerberater die Abgabe der Feststellungserklärung für Sie durchführen.

Wichtige Angaben zur Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts

Wie bei allen steuerlichen Aktivitäten, ist die richtige Kommunikation entscheidend. Die Finanzämter benötigen von den Eigentümern mit der Abgabe der Feststellungserklärung folgende wesentlichen Angaben:

Lage des Grundstücks oder des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft,
Angaben zu den Eigentumsverhältnissen,
Gemarkung, Flur sowie Flurstück des Grundvermögens,
Art des Grundstücks (unbebaut, bebaut, Wohngrundstück, andere Art der Bebauung),
Grundstücksfläche,
mehrere Gemeinden (ja / nein),
Mieteigentumsanteil,
Art der Nutzung,
Baudenkmal,
evtl. Abbruchverpflichtung.

Was bedeutet die im BUNDESMODELL angesprochene Öffnungsklausel?

Einige Bundesländer haben bereits angekündigt, ein wertunabhängiges Modell für ihre Gemeinden zu etablieren. Hier besteht die Befürchtung, dass die Ergebnisse aus dem Flächenmodell möglicherweise Ungerechtigkeiten hervorrufen. Diese fünf Länder machen aktuell von der Öffnungsklausel Gebrauch:

1. Baden-Württemberg,

2. Bayern,

3. Hamburg,

4. Hessen,

5. Niedersachsen.

Dagegen wenden die Bundesländer Sachsen und Saarland das BUNDESMODELL vollumfänglich, unter Modifizierung der Steuermesszahl, an. Bis zum 31. Dezember 2024 verfügen die Länder über einen ausreichenden Zeitrahmen, Regelungen auf den Weg zu bringen, die vom BUNDESMODELL abweichen. Einen Tag später, 1. Januar 2025, greift das Bundesrecht.

Nach welchem Modell erfolgt die Grundsteuerberechnung in NRW?

Für Nordrhein-Westfalen gilt das BUNDESMODELL in vollem Umfang. Die Öffnungsklausel kommt in diesem Bundesland nicht zum Einsatz. Ob die C-Grundsteuer eine Rolle spielt, hängt von den Örtlichkeiten ab. In Ballungsgebieten sollte dies der Fall sein. Ansonsten gelten in NRW mit der Grundsteuerneuregelung sämtliche Änderungen, Herangehensweisen und für Immobilienbesitzer vorgesehene Verpflichtungen, wie die pünktliche Abgabe der Feststellungserklärung. Ob die Kommunen in NRW von der Anpassung des Hebesatzes Gebrauch machen, ist nicht festgeschrieben, aber erwartbar.

Mit welchem Jahr wird der neue Grundsteuerwert fällig?

Bereits jetzt sind alle Vorbereitungen, sowohl bei den Ländern als auch beim Bund und den Immobilieneigentürmern, im Gange. Insbesondere die Abgabe der Feststellungserklärung ist bereits im Jahr 2022 (zwischen 1. Juli 2022 und 31. Oktober 2022) fällig.

Die neue Grundsteuer bezahlen Sie jedoch erst ab 1. Januar 2025.

Die konkrete Höhe zu Ihrem neuen Grundsteuerwert kann aktuell noch niemand benennen.

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